Complexe multisport à Saint-Bruno : Il manque 10,6M$ dans les calculs

La ville de Saint-Bruno consulte actuellement sa population pour l’emplacement du futur complexe multisport. Le choix porte sur deux options : l’école secondaire du Mont-Bruno dans le centre-ville (CÉS) pour un montant annoncé de 59M$ ou le parc Marie-Victorin dans la zone industrielle (CMV) pour un montant annoncé de 55M$. Ces montants ont été déterminés par le cabinet-conseil BC2 que la ville a retenu.

Avant de continuer, sachez que ce billet est très long et pour cause, mais lisez au moins les cinq prochains paragraphes et le tableau sommaire si vous ne voulez pas lire le fin détail qui suivra par après; ensuite rendez-vous à la conclusion. N’oubliez pas que l’enjeu est plus de 50M$ et il est important que vous ayez l’heure juste.

La ville annonce dans la page Ma Voix de son portail, le coût des deux projets et ensuite, décline les explications pour cet écart de 4M$. Or, la réalité est toute autre, car le CÉS coûtera 6,6M$ de moins que le CMV et non pas 4M$ de plus. Oui vous avec bien lu : 6,6M$ en moins. Cela veut dire qu’il faut expliquer un écart dans les chiffres de la ville où il manque 10,6M$, pour passer de +4M$ à – 6,6M$ en faveur du CÉS.

Alors et c’est bien malheureux, la ville ne présente pas les vrais coûts financiers des deux projets, mais plutôt les décaissements qu’elle devra faire au cours des années à venir. Je trouve cela très déplorable, car pour des sommes d’une ampleur jamais vue à Saint-Bruno, on ne présente pas les vrais coûts financiers des deux projets et on se contente d’une « simple comptabilité de caisse ». En bref, voici dans les grandes lignes le portrait redressé de la situation.

Selon la ville, le point de départ de l’écart entre les montants des décaissements prévus en faveur du CMV est égal à 4 000 000 $; il faut redresser ce montant par les ajouts suivants :

A.	Valeur actualisée des produits financiers sur les décaissements à l’avantage du CÉS	1 746 000 $
B.	Absence de la comptabilisation de la juste valeur de marché du terrain à Marie Victorin dans le calcul du coût du CMV	6 759 000 $
C.	Gain net de l’installation de la géothermie au CÉS afin d’aller chercher des subventions du Fonds Vert	572 000 $
D.	Valeur actualisée estimée de frais de voiture pour l’ensemble des km additionnels parcourus par les citoyens pour la durée de vie utile du projet pour se rendre au CMV	1 293 000 $
E.	Valeur actualisée estimée des pénalités selon le modèle fédéral de tarification de la pollution par le CO2 pour les km additionnels parcourus pour la durée de vie utile du CMV	257 000 $
	Somme des postes oubliés par la ville	10 627 000 $

Ainsi, comme on pourra le lire ci-dessous, lorsqu’on impute au débit ou au crédit les cinq montants de correction dans le tableau, le vrai coût financier du CVM n’est pas 55M$, mais plutôt 56,4 M$, une hausse de 1,4M$ tandis que celui à l’école secondaire sera de 49,8M$et non pas 59 M$, soit une baisse de 9,2 M$.

Voilà en résumé le vrai portrait de la situation financière pour déterminer les vrais coûts importants.

Merci de vous être rendu jusqu’ici et ceux qui en ont assez peuvent sauter directement à la conclusion.

*******

Je vous invite maintenant à lire ce qui suit si vous voulez bien comprendre les enjeux financiers des deux projets. Je me limite au volet financier ici, car je ne veux pas intervenir dans une analyse méticuleuse de chaque avantage ou chaque défi d’un emplacement par rapport à l’autre que la ville présente. De plus, ceux qui veulent se mettent les mains dans le terreau et consulter mon document d’analyse de 12 pages pour expliquer les erreurs, peuvent cliquer sur ce lien Complexe multisport – Coûts financiers mai 2022 SLM.

Notion de la valeur actualisée :

Avant de nous lancer dans les explications poste par poste, vous devez vous faire violence pour comprendre un principe de base dans les calculs de mathématiques financières, soit celui de calculer les valeurs des coûts financiers à comparer entre deux projets – c’est bien le cas ici que la ville tente de faire.

Prenons un exemple tout simple. Si le projet A coûte 10M$et que le projet B coûte 10,5M$et qu’on ne vous donne aucune autre information, tout individu moindrement intelligent arrivera à la conclusion que le projet A est moins cher que le projet B de 0,5 M$. Donc, comme la ville l’indique, 55M$ est moins élevé que 59 M$, mais il manque des morceaux.

Ajoutons l’information suivante : le calendrier de paiement du projet A nécessitera un paiement dans un an de 10M$ et celui du projet B,10,5M$ dans trois ans. De plus, l’argent dont vous disposez pourra être investi à 3%.

La conclusion maintenant est la suivante : pour le projet A, il faut alors avoir dans le compte de banque aujourd’hui 9 708 738$ qui dans un an, aura rapporté à 3% la somme de 291 262 $. Par contre, pour le projet B, pour lequel il faudra tirer un chèque de 10,5M$ dans trois ans, c’est une somme de 9 608 987$ qu’il faut posséder aujourd’hui en banque, soit presque 100 000 $ de moins que le montant du projet A. Pourquoi : parce que, le montant de 9 608 987$ va produire 288 270 $ de revenu de placement la première année et ensuite par le jeu de l’intérêt composé, on comptabilisera un gain de 296 918 $ à la fin de la 2^e année et enfin, 305 825 $ à la fin de la 3^e année pour avoir exactement 10 500 000 $ et ainsi, tirer le chèque de ce montant.

Conclusion : pour le projet A qui au premier coup d’œil, semblait plus avantageux selon les décaissements attendus, la réalité est tout autre et le projet B est moins cher quand on calcule la vraie valeur du coût financier selon la science des mathématiques financières. Cette conclusion est inattaquable.

Prenons maintenant les cinq points indiqués dans le tableau ci-dessous un à un et expliquons dans les grandes lignes pourquoi on arrive à de tels sommes.

A. Valeur actualisée des produits financiers :   1 746 000 $

Les projets du CMV et du CÉS seront respectivement terminés à l’automne 2026 et à l’été 2028, pour un écart d’un an et trois quarts, soit 21 mois. Dans le cadre financier du projet du complexe multisport, la direction des finances de la ville (DFATI) nous a fait connaître le calendrier des paiements du CÉS. Elle ne nous a pas remis le calendrier de paiement du CMV. Cela ne représente pas une difficulté majeure et significative, car en conservant la répartition des paiements pour la réalisation du CÉS et en l’écourtant en proportion et de 21 mois à terme, il était facile de développer un calendrier de paiement sans risque de se tromper de façon démesurée. Voilà donc les flux de trésorerie des débours construits pour le modèle de calcul.

Ensuite, il suffit d’asseoir une hypothèse raisonnable de rendement, nette d’inflation bien entendu, selon la courbe de taux d’intérêt sans risque au Canada et une hypothèse des primes de risque pour des placements dans des instruments financiers sûrs – les obligations municipales en sont par exemple.

Enfin, il reste à bâtir en excel les valeurs d’actualisation de tous les débours – ce qui a été expliqué précédemment où chaque montant est actualisé en date de valeur du projet qui est mai 2022 – afin d’obtenir la valeur actualisée des projets, c’est-à-dire le montant exact qu’il faut pour s’acquitter méthodiquement du calendrier de paiements. Dans mon document de travail que vous pouvez consulter, vous constaterez que presque tous les montants sont absents. Pour l’instant, je préfère ne pas divulguer tous les flux financiers, car ce sont des montants que j’ai obtenus dans le cadre de mes fonctions de conseillers et je ne suis pas sûr qu’ils soient publics. En temps et lieu, on demandera l’autorisation de la ville de les publier.

Les résultats sont donc :

• CÉS : si les décaissements, le point de départ, totalisent 59M$, le montant exact du coût financier en date de mai 2022 est 54 981 000 $, soit 4 019 000 $ en moins; et
• CMV : si les décaissements, le point de départ, totalisent 55M$, le montant exact du coût financier en date de mai 2022 est 52 727 000 $, soit 2 273 000 $ en moins.

Ainsi, on affirme sans se tromper que le CÉS donnera un rendement financier additionnel par rapport au CMV de 1 746 000 $, soit 4 019 000 $ moins 2 273 000 $.

B. Juste valeur marchande du terrain à Marie Victorin :   6 759 000 $

La ville décide de ne pas comptabiliser la valeur du terrain dans le coût du CMV, sous prétexte qu’elle possède déjà le terrain. Il y a de quoi tomber à la renverse. C’est un raisonnement qui ne tient pas la route.

Pour la petite histoire, la ville est devenue propriétaire du terrain à Marie-Victorin le 25 janvier 2019 pour la somme de 1 473 000 $, tous frais compris. C’est un terrain industriel qui, en passant, jouit toujours d’un zonage industriel. Le sommaire décisionnel de l’époque pour appuyer la résolution de la séance du conseil de juin 2018 qui avait entériné l’achat stipulait que ce terrain avait été acheté notamment pour y accueillir un terrain de baseball. La conseillère actuelle Louise Dion et le conseiller de l’époque Joël Boucher avaient voté contre cet achat.

Ne pas prendre en compte la valeur du terrain dans le coût du CMV relève du domaine de l’incohérence. En effet, si le terrain avait été acheté le 8 novembre dernier, le lendemain de l’élection municipale, on aurait tenu compte de ce prix d’achat. Alors, où est la date de coupure entre la date d’achat du terrain le 25 janvier 2019 et le 8 novembre 2021 pour dire que, passé cette date du 8 novembre 2021, on ignore la valeur du terrain dans le coût du CMV. Cette analyse courte que le maire défend tant bien que mal est inexplicable et pour prendre ses mots, d’autant plus qu’il est comptable de profession, s’inscrit dans le registre de la « comptabilité créative ».

Donc, il faut comptabiliser cette valeur dans le prix du CMV. Mais attention si l’envie vous prend d’ajouter 1 473 000 $ au 52 727 000 $ que nous avons calculé au point A ci-dessus pour tenir compte des produits financiers. Ce serait une erreur de le faire, car il ne faut jamais selon les règles des mathématiques financières additionner des montants qui n’ont pas la même date de valeur, ce qui est le cas ici. Pour remédier à cela, il faut actualiser les montants de 1 473 000 $ en tenant compte des taux d’intérêt qui avaient cours à ce moment-là. En effet, bien que le terrain ait été payé comptant, ladite somme aurait pu servir par exemple à ne pas emprunter pour une réfection de rue ou autres travaux d’immobilisation. En conséquence, la règle des mathématiques financières nous impose de capitaliser à aujourd’hui le montant de 1 473 000 $ avec intérêt dont le taux d’intérêt valait 2,70% à ce moment-là – je vous épargne la justification de ce taux de 2,70%, mais si vous brûlez d’envie de le savoir, écrivez-moi.

Le résultat est le suivant : la valeur du terrain au 1^er mai 2022 est égale à 1 607 000 $, en hausse de 134 000 $, ce qui donne un coût redressé pour CMV de 54 334 000 $.

Ce n’est pas terminé. Il en reste un autre gros morceau.

Que se passera-t-il si on reteint le CÉS. Ce terrain à MV, dans l’exercice de la prise de décision, n’a plus sa raison d’être et il n’a plus d’utilité. On pourrait le garder et maintenir sa valeur comparative en mai 2022 à 1 607 000 $ jusqu’à ce qu’un autre projet refasse surface. Or cette valeur comparative est inexacte maintenant, car le marché a fortement évolué au cours des trois dernières années avec l’excellente tenue de l’économie et des taux d’intérêt en baisse. En effet, des ventes récentes de terrain dans le parc industriel nous indiquent que les terrains se transigent entre 25$-27$ le pied carré. De plus, la ville vient d’acheter le terrain de Vanderzon, rue Clairevue à un jet de pierre du terrain à Marie-Victorin pour une valeur de 27,14$ du pied carré, mais avec les travaux de démolition et autre, cela valorise le prix de 0,50 $ et c’est un minimum, car on ne sait pas s’il faudra décontaminer les sols. En conséquence, ce prix au pied carré valorise le terrain à Marie-Victorin à 6 759 000 $. Mais, puisqu’on vient tout juste d’imputer 1 607 000 $ à CMV, il faut retrancher ce montant de 6 759 000 $, ce qui laisse une « plus-value latente » ou « gain en capital non réalisé » de 5 152 000 $. Ce gain doit être transféré à CÉS en diminution du prix où le terrain sur lequel le CÉS sera érigé et qui est d’une superficie comparable coûterait nettement moins à la ville. C’est tout un gain qu’on vient de réaliser, n’est-ce pas.

Voilà donc maintenant que le CÉS est redressé à la baisse et passe de 54 981 000 $ à 49 829 000 $.

En passant, j’ai validé mon analyse auprès de deux actuaires chevronnés, dont un détient en plus le titre de CFA et les deux sont d’accord comme quoi il faut retenir la valeur marchande du terrain pour CMV.*

C. Potentiel géothermique du site du CÉS :   572 000 $

On entend parler de géothermie, mais peu d’aquathermie. L’aquathermie s’apparente à la géothermie. Actuellement, l’école secondaire Mont-Bruno utilise l’eau du lac de l’ancienne carrière comme moyen pour chauffer l’école. Les cinq immeubles en copropriété de Saint-Bruno-sur-le-Lac en font de même et permettent non seulement de chauffer, mais également de climatiser ces immeubles.

Il y a donc un fort potentiel pour le CÉS d’installer cette forme de géothermie et de demander des subventions par exemple au Fonds Vert. Cette technologie permettra de diminuer fortement les frais de chauffage et de climatisation.

Pour ceux qui sont férus de géothermie, ils diront qu’il est possible d’installer également de la géothermie sur le terrain de Marie-Victorin et de demander des subventions au Fonds Vert. C’est exact, mais la différence, c’est que la géothermie classique qui y serait construire nécessite le forage de 46 puits de 150 mètres, soit 500 pieds de profondeur au coût par puits de l’ordre de 14 000$ hors taxes et ristourne. Si on tient compte que l’aquathermie nécessitera la mise en place d’une conduite de 100 000 $ hors taxes et ristourne, il faudra dépenser une somme additionnelle de 572 000 $ pour le CMV afin de pouvoir prétendre à une subvention au Fonds Vert. Quant aux performances de la géothermie par forage par rapport à l’aquathermie, elle serait normalement de valeur égale et n’avantage ni ne désavantage aucun des projets.

Le coût financier du CMV, passe donc de 54 334 000 $ à 54 906 000 $.

D. Frais additionnels collectifs de déplacement en voiture au CMV :   1 293 000 $

Les Montarvillois et Montarvilloises vont utiliser leur voiture pour se rendre à un des deux complexes multisports. En établissant certaines hypothèses de fréquence à partir du rapport de l’expert embauché par la ville, le cabinet BC2, et du nombre de cases de stationnement prévues, on arrive à déterminer par un échantillon de point de lecture sur la carte de la ville, le nombre de km additionnels moyen et le mot moyen est important, que parcourront en plus les citoyens si le CMV est retenu. On arrive à 1,98 km pour un aller simple et donc 3,96 km en aller-retour.  Le chiffre pourrait être plus élevé s’il était possible d’établir un calcul pour mesurer la mobilité active qui sera bien supérieure avec le CÉS et qui pourrait aller en augmentant avec le mouvement important de sensibilisation en ce sens. Faute d’avoir un calcul solide, cela a été ignoré. Quelqu’un peut-il me venir en aide?

Ces 3,96km s’additionneront et si les petits ruisseaux font les grandes rivières, ces 3,96km additionnent à 346 500 km par année, près de neuf fois le tour de la planète Terre à l’équateur. Pour un utilisateur assidu, cela peut représenter au cours d’une présence de 35 ans, un montant de l’ordre de 2 500 $. Par contre, pour une collectivité, avec :

• un tarif de 1,60$/litre d’essence;
• une transition vers les voitures électriques dans 20 ans dont l’équivalent électrique du coût de recharge est établi dans le modèle de calcul à 20% du prix du litre – ne pensez-vous pas que je suis trop prudent avec toutes les taxes sur le pétrole que les gouvernements vont perdre;
• des coûts accessoires (frein, pneu, huile, usure, etc.) qu’on mesure en doublant le prix du litre d’essence – j’aime cette règle que le club de vélo de Ste-Julie utilise pour le partage des frais et non seulement de l’essence lors de covoiturage; et
• une durée de vie utile du complexe de 50 ans;

 on arrive à des frais pour les usagers pris collectivement et actualisés au moment présent à un montant forfaitaire unique de 1 293 000 $. Ce n’est pas un montant annuel comme on serait porté à le croire. C’est plutôt l’ensemble des montants des frais annuels dans un horizon de 50 ans qu’on a simplement actualisé au temps présent pour pouvoir les additionner. Vue d’une autre façon, cette cagnotte placée à 3%, hors inflation, permettrait de rembourser à chaque Montarvillois tous les frais additionnels engagés au quotidien pour parcourir chaque fois le 3,98 km, et cela selon le nombre d’utilisateurs prévus, la fréquence quotidienne déterminée, le nombre de jours annuels d’ouverture du complexe, le tout pour une période de 50 ans.

Le coût financier du CMV, passe donc de 54 906 000 $ à 56 199 000 $.

E. Coût pour polluer au CMV :   257 000 $

Eh oui! Le titre est cru. Ce dernier point consiste à calculer la valeur actualisée estimée des pénalités pour les GES additionnels que les citoyens vont produire selon le modèle fédéral de tarification de la pollution par le carbone pour les km additionnels parcourus pour la durée de vie utile de 50 ans du CMV.

Ce sont les 346 500 km additionnels par année calculés au point D ci-dessus et les GES qu’ils produisent directement ou indirectement, car pour les voitures électriques, Hydro Québec ne pourra pas vendre ses surplus sur les marchés à terme américains notamment, et il faut en tenir compte.

On traite nos km additionnels comme une décision polluante et pour nous faire pardonner pour les 50 prochaines années, on demande à la ville d’envoyer un chèque de 257 000 $ au gouvernement canadien ou à une bourse du carbone régie par les règles du modèle de tarification du gouvernement du Canada.

Le coût financier du CMV, passe donc de 56 199 000 $ à 56 456 000 $.

Conclusion:

La société BC2 a produit un rapport sur les deux emplacements où le complexe multisport pourra être érigé. La société a produit un devis pour la réalisation comme si la construction était instantanée. D’où les montants de 55M$ pour le complexe au parc Marie-Victorin et 59M$ pour le complexe à l’école secondaire Mont-Bruno. Voilà d’où proviennent ces montants.

Cette analyse financière exhaustive du dossier que j’ai produite tient compte de plusieurs points afin de mesurer le vrai coût financier qui fait en sorte que le complexe au parc Marie-Victorin coûte en réalité 56,4M$ et non 55M$ tandis que le complexe à l’école secondaire du Mont-Bruno coûte 49,8M$ et non 59M$, soit un écart de 6,6M$ en faveur du complexe à l’école secondaire du Mont-Bruno . De plus, elle innove, car elle intègre une nouvelle dimension qui devra faire partie de nos réflexes à l’avenir lorsqu’on étudiera des projets, soit celui de notre empreinte carbone additionnelle. L’empreinte carbone additionnelle du complexe sportif au parc Marie-Victorin représente un montant de l’ordre de 257 000 $.

De nombreux points et questions me viennent à l’esprit :

• La direction des finances de la ville n’a revu aucun des montants et ne se prononce pas sur la méthodologie de calcul du coût financier;
• La ville est au courant de mon désaccord sur les chiffres de coût qu’elle indique dans son portail et qui induisent en erreur la population;
• Le parti au pouvoir est également au courant que ces montants ne représentent pas les vrais coûts financiers. Est-ce par incompréhension ou par volonté de promouvoir le complexe à Marie-Victorin;
• Si c’est par incompréhension de la part de l’équipe du maire, cela n’est pas rassurant pour la ville de Saint-Bruno, car on a un conseil qui n’a pas la compétence financière de base pour apprécier la juste valeur de dossiers financiers complexes; il y aura d’autres dossiers complexes à venir, dont le PTI très bientôt;
• Si c’est pour promouvoir de la part de l’équipe du maire le projet à Marie-Victorin, cela est troublant, car on tombe dans la déformation de l’information et de l’ingérence politique auprès de la fonction publique.

Si, lors de la consultation en début juin pour le choix du futur emplacement du complexe sportif, l’aspect financier pèse fortement dans votre décision, l’analyse ci-dessus devrait guider votre choix, car elle indique que le projet à l’école secondaire est nettement moins coûteux que celui à Marie-Victorin.

Louis Mercier
Conseiller du district 5 à Saint-Bruno-de-Montarville